למה ארה''ב ולמה להשקיע בפלורידה

Updated: May 16, 2018


שמה של ארצות הברית הולך לפניה והיא מוכרת כארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. עקב סיבה זו בין היתר, מהווה ארה''ב מוקד משיכה לתיירות והגירה מכל העולם, כל השנה. תחשבו על זה רגע, כמה אנשים אתם מכירים מהתיכון/צבא שעברו לארה''ב במטרה לחיות את החלום האמריקאי. כמוהם עוד עשרות מיליוני אנשים וליתר דיוק 47 מיליון נכון לשנת 2015, לפי מפקד האוכלוסין האמריקאי. מספר זה מיצג מעל 14% מתושבי המדינה. אך לא כל אחת מ-50 המדינות במרכיבות את ארה''ב, נהנית מביקושם זהים, והשונות בין מדינות, הערים ואפילו בין השכונות יכולה להיות גדולה.

יש מספר פרמטרים שכמשקיעי נדל"ן חובה עלינו לבדוק מראש כדי שההשקעה תהיה מוצלחת.

1. הגירה חיובית:


בתוך ארצות הברית קיימת הגירה בין המדינות וניתן להבחין במגמה ברורה של מעבר למדינות הדרום, עקב האקלים החם שבהן. הבולטת בין מדינות הדרום הינה פלורידה, המכונה Sunshine state. אקלים טרופי נוח, הקלות מיסוי, רצועות חוף אקזוטיים, אתרי תיירות ונופש, מגרשי גולף ומרחבים הירוקים אינסופיים מושכים לפלורידה כ-5,000 תושבים חדשים מדי שבוע. אוכלוסייתה מונה כמעט 21 מיליון תושבים נכון ליולי 2017, ובכך עקפה את מדינת ניו יורק(!). הצפי שעד הספירה הבאה ב-2020 יספרו 22 מיליון תושבים. מדינת פלורידה ממוקמת במקום ה-2 ברשימת המדינות הכי מבוקשות בארה''ב, ובמקום ה-3 בכמות התושבים אחרי קליפורניה וטקסס, ונהנית ממוניטין של מדינה עם איכות חיים גבוהה. אזור מתפתח וצומח יוצר ביקוש למגורים ולכן מחיר הנכסים עולה וגם השכירות וכך אנו מגדילים את התשואה המצרפית עבור ההשקעה שלנו.

2. כלכלה

לפלורידה כלכלה מגוונת וחזקה, הנשענת על מגוון ענפים:

תיירות – התיירות היא מקור הכנסה עיקרי לכלכלת פלורידה, עם שפע עצום של אתרים ואפשרויות למבקרים הן בתחום הספנות והן על היבשה. 8 מתוך 20 פארקי השעשועים המובילים בארה''ב, ו-3 מתוך 20 פארקי המים בעולם, דיסניוורלד, סי-וורלד, אולפני יוניברסל פלורידה, מרכז החלל קנדי ונמל החלל קייפ קנוורל הנמצאים באזור אורלנדו. מספר רב של אטרקציות תיירותיות נוספות נמצאות באזור מיאמי ובאזור טמפה. נמל מיאמי הוא הגדול בעולם מבחינת תנועת ספינות שייט תיירותיים.

חקלאות וכריית משאבים - פלורידה אחראית ל-70% מתוצרת פירות הדר של ארה''ב, 40% מאספקת מיץ התפוזים בעולם כולו, 80% מאספקת הירקות בארה''ב בQ1.

סחר בינלאומי – עקב מיקומה האסטרטגי, 40% מהיצוא של ארה''ב למדינות מרכז ודרום אמריקה עובר דרך נמלי פלורידה. 8 מתוך 17 חברות המנפיקות אישורי שיגור לחלל פועלות מתוך האתרים בפלורידה.

תעשיית תעופה וחקר החלל – 19 נמלי תעופה המטיסים 10% מכלל הנוסעים במטוס בארה''ב. למדינת פלורידה היסטוריה ללא תחרות בתעשיית החלל, ובתוכה 2 מתוך 9 נמלי החלל הפעילים בארה''ב – קייפ קנוורל וססיל פילד.

3. מיסוי

בארה''ב ישנם מיסים פדרליים לכלל האזרחים ומיסים מדינתיים עבור תושבי כל מדינה. פלורידה היא אחת משבע מדינות ארצות הברית בה אין מס הכנסה אישי ושיעור המע"מ הכללי עומד על 6% בלבד. הדבר פוגש אותנו כמשקיעים זרים כאשר אנו רוכשים נכסים באמצעות חברה על שמנו וכאשר אנו צריכים לשלם מס על ההכנסה מהנכסים שלנו בסוף השנה.

בעבר הממשל הפדראלי חוקק שורה של מענקים, והטבות שונות לחברות שיעבירו את הפעילות העסקית שלהן לדרום על מנת ליצור מקומות תעסוקה חדשים, לפתח את המדינות ולעודד הגירה. באופן טבעי גידול באוכלוסייה מגביר ביקושים למגורים ושירותים נלווים לאוכלוסייה, אשר מיטיבים עם משקיעי נדל"ן מכל העולם ומעודדים התפתחות סביבתית.

בפלורידה אין מס רכישה בנדל''ן לעומת 8% בישראל על דירה שניה ו-6% על קרקע מכל סוג.

שקיפות מידע

4. רמת השכלה

בפלורידה עשרות אוניברסיטאות וקולג'ים מובילים בארה"ב ביניהם המכון הטכנולגי ("טכניון") במלבורן, אוניברסיטת ג'קסונויל, אוניברסיטת מדינת פלורידה בגיינסוויל, אוניברסיטת מיאמי בקורל גייבלס, אוניברסיטת דרום פלורידה בטמפה, אוניברסיטת מרכז פלורידה באורלנדו, אוניברסיטת אטלנטיק פלורידה בבוקה רטון, האוניברסיטה הבינלאומית במיאמי ועוד.

5. מדינה קפיטליסטית

ישנן מדינות בהן חוקים מחמירים להגנת הדייר, אשר אינם מיטיבים עם בעלי נכסים. במדינות כאלו יהיה קשה לפנות דייר בעייתי, להעלות שכר דירה וכו'. חוקים אלו מאפיינים בעיקר מדינות דמוקרטיות בצפון ארה''ב כמו ניו יורק. לעומתן, במדינות הדרום בארה"ב החוק נוטה לטובת בעלי הנכסים, וקל לפנות דייר במידה ולא שילם. דייר לא משלם מקבל NOTICE שעליו לשלם תוך שבועיים אחרת יזומן למשפט. השופט קרוב לוודאי יפסוק על פינוי הדייר והשריף יגמור את המלאכה. כל התהליך לוקח כחודש, ולא מצריך התערבות מצדנו. במדינה כמו ניו יורק כאשר לא ניתן לפנות דייר יוריד את התשואה ואף עלול להכניס את המשקיע לתזרים שלילי במידה וחייב בהלוואה כנגד הנכס.

6. שקיפות

בניגוד לישראל, המידע בארה"ב זמין לכולם באינטרנט, נגיש שקוף ואמין. דבר המאפשר ניתוח שוק מעמיק מהכיסא בבית, שמעבר לים. ניתן להיכנס לאתרים כגון זילו וטרוליה שאמנם אינם מדויקים בתמחור הנכס, אך נותנים כלל אצבע ומספקים פרטים על האוכלוסייה והסביבה כגון: השכלה, רמת הכנסה, רמת תעסוקה/אבטלה, רמת חינוך, רמת פשיעה וכו'. ניתן לדעת בדיוק בכמה נמכר כל נכס ומתי ומי הבעלים שלו ועל שם איזו חברה הבית נקנה וכו'. למשקיע מנוסה שיודע לעבוד בצורה מקצועית ויסודית, יהיה קל מאוד לחשוף האם העסקה הגיונית ואמינה או לא, וכל זאת מבלי לרדת לשטח.

7. תשואה גבוהה

8. השקעה משתלמת ותשואות גבוהות7.

בעשרת השנים האחרונות מחירי הנדל"ן בישראל זינקו בערך פי 2 והדבר הוביל ל:

- שחיקת התשואות, כלומר אותו סכום השקעה "מניב" לנו פחות כסף כל חודש משכירות. החזר ההשקעה בישראל עומד על כ-2%-3% אחוזים בלבד.

- עליית רף הכניסה להשקעה בנדל''ן, כלומר אם פעם ניתן היה לרכוש דירת 3 חד' סטנדרטית בפחות ממיליון ש''ח, היום כבר בלתי אפשרי להשקיע סכומים כאלה באזורי ביקוש. אין הרבה אנשים בעלי הון של מיליון ש''ח זמינים להשקעה.

התשואה בארה"ב נעה בין 6% בשכונות טובות ועד מעל 10% באזורים פחות יוקרתיים. מספרים אלו הינם יותר מפי 3 מהמקובל בישראל, מה שהופך את ההשקעה בארה"ב למשתלמת הרבה יותר. באנגלית אומרים MORE BANG FOR YOUR BUCK.

8. בירוקרטיה פשוטה

.אקלים נח למשקיעים

במדינת ישראל, משקיעי הנדל''ן מצטיירים כאויבי המדינה ומפעילים כנגדם צעדים על מנת להדירם מהשוק. לדוגמא העלאת מס רכישה ושבח, חוק דירה 3 והיד עוד נטויה.

כדי לבנות בארץ, יש לעבור 7 מדורי גיהינום עד לקבלת ההיתרים, ומספר שנים טובות עד לקבלת טופס 4 (אישור אכלוס).

לעומת זאת בארה"ב מס הרכישה אפסי, הוצאת היתרי בניה נמשכת שבועות בודדים, ובנית בית פרטי לוקחת עד חצי שנה, כך שתוך פחות משנה ניתן להשלים בניית בית חדש פרטי, וליהנות מתשואה משכירות, או מרווח הון במכירה כחלק מעסקת אקזיט.

9. סכום השקעה ראשוני

ההון העצמי שדרוש להשקעה בנדל"ן בארה"ב נמוך משמעותית מבישראל. כמעט כל אחד היום יכול להיות משקיע נדל''ן וליצור הכנסה פסיבית וצמיחה כלכלית עבור משפחתו, מבלי לסכן מיליוני שקלים או להתחייב למשכנתא כבדה ל-30 שנה. בארה''ב לא צריך להתחתן עם הבנק כדי לרכוש נכס וניתן להשקיע החל מ50,000 ש''ח.

10. הגנה משפטית על הרוכש

כל סכום כסף שעובר לצד השני בעסקה, יעבור דרך חשבון נאמנות של עו"ד. העברת בעלות מוסדרת בצורה מאוד ידידותית למשתמש ונעזרת ב"חברות טייטל" המבצעות בדיקה מעמיקה שהטאבו אכן נקי מכל שעבודים חובות או עיקולים עד לרמת הקנס בעירייה. החברות הללו לא מעבירות כסף למוכר, לפני העברת בעלות על הנכס. כך נימנע ממצב בו אחד מהצדדים מחזיק הן בכסף והן בנכס. עוד פרטים בנוגע לתהליך הרכישה והעברת הבעלות במאמר הבא.



INVESTERN© כל הזכויות שמורות ל

  • Google Places Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • LinkedIn Social Icon