המדריך לבחירת דייר שיחסוך לך כאבי ראש

מרכיב הדייר הינו חלק קריטי בהרכבת הפאזל שברכישת נדל''ן להשקעה, על אחת כמה וכמה כשהוא רחוק מהעין. בעל הנכס צריך להיות חד ומקצועי בקבלת הדיירים החדשים. תהליך הסינון הוא חיוני, מכיוון שהוא שומר על הנכס שלך מתוחזק היטב ומאפשר לך להמשיך בחייך מבלי צורך להשקיע עוד זמן וכסף בנכס. בעיקר כשמדובר בנכסי מולטי פמילי או שותפים, חשוב שהדייר הפוטנציאלי יסתדר עם הדיירים הקיימים ושכולם יהיו מאושרים, בדיוק כמו בקבלת מועמד לקבוצה כלשהי או ארגון. עם זאת, לפעמים זה לא אפשרי להיפגש עם המועמד באופן אישי, אם אתה מנהל את הנכסים שלך בעצמך מרחוק או אם המועמד מגיע מרחוק ולא נמצא בזמן הגשת המועמדות באזור הנכס כגון מהגר ממדינה אחרת בתוך או מחוץ לארה''ב. למרות המרחק, יש עדיין דרכים רבות כדי לסנן כראוי מועמדים מרחוק, באמצעות שירותי שיחות וידאו כמו Skype, Viber, Hangouts, Whatsapp ועוד. תארו לעצמכם מה המועמד היה אומר לפני עשור, למשל, אם הם התבקשו לעשות ראיון סקייפ, אך כיום, זה מאוד מקובל הנורמה. עם זאת, בעת ביצוע סוגי ראיונות לא מסורתיים אלה, חשוב לשאול את השאלות הנכונות. את תהליך חיפוש הדייר, נעדיף להפקיד בידי חברת ניהול מקצועית שיודעת את המלאכה, ולתת את החותמת הסופית לאישורו.

סינון מקדים

קודם כל, אם אתה לא יכול להיפגש עם המועמד, ניתן לשאול שאלות טרום הסינון בטלפון כדי לקבוע אם יש עניין להמשיך לפגישה פרונטלית או בוידאו. נברר עניינים של "ייהרג ובל יעבור" ובדרך כלל נקבל החלטה תוך כמה דקות האם להתקדם ולבדוק לעומק את המועמד, או להמשיך הלאה בחיפוש. הדבר מאפשר לנו לוודא שיש פוטנציאל אמיתי במועמד, ואנו לא מבזבזים זמן. ישנם מספר נקודות שחשוב לשים לב אליהם, באינטראקציה הראשונה עם המועמד שיכולים לעזור לך לקבל החלטות:

1. למה המועמד עובר דירה? אולי המועמד החליט להעתיק את מגוריו בין הפרברים לבין העיר הגדולה, או שאולי מצאה עבודה וזה מקובל בארה''ב לעבור מסיבה זו. מצד שני, שאלה זו יכולה להרים דגלים אדומים במידה והמועמד עבר פינוי או שעוזב עקב יחסים רעים עם בעל הבית הנוכחי שלו. אם הדייר יטען כי בעל הבית הקודם לא התנהג בצורה ראויה, זהו דבר שווה לבדוק לעומק. לא תמיד מספיק חצי סיפור כדי לבחון את המצב.

2. מתי המועמד צריך לעבור? בעוד שהשאלה הזו תמימה לכאורה, אם התשובה היא בתוך פחות מ -30 ימים זה גם דגל אדום, מכיוון שישנה אפשרות כי המועמד לא תכנן את המעבר, ואולי אף נזרק ע''י בעל הבית הנוכחי שלו. לחילופין, יכול להיות שהמועמד ידע על המעבר, אך לא התכונן לכך מראש עקב דחיינות, וזו גם לא תכונה טובה. במידה והמועמד לא פונה מדירתו הקודמת, ניתן לנצל את המצב ולבקש פיקדון גבוה יותר מהמקובל במידה ויהיה מעוניין לשכור מאיתנו את הנכס. אנו ממליצים לבקש פיקדון ע''ס חודשיים שכ''ד מראש, בעוד שהמקובל בשוק הינו חודש בודד. עם זאת, מועמד אשר מחפש חודשים רבים מראש, עלול להתברר כלא רציני לגבי חתימה על חוזה עדיין.

3. מה ההכנסה של המועמד? שאלה זו הינה "דיל ברייקר" והתשובה עליה יכולה לפסול מועמד בצורה מאוד מהירה, אך לא מומלץ לפתוח את השיחה בשאלה זו מיד. נבחר דייר המשתכר לפחות פי שלוש מגובה השכירות. זאת על מנת לוודא שהוא יכול לעמוד בתשלומים. ישנם מצבים שנתפשר על פחות, וזאת במידה ומיקום הנכס לא מספיק קשיח או שמצבו הפיסי לא ראוי ואין אנו מעוניינים לשפצו. בכל מקרה, לא נקבל דייר המשתכר פחות מפעמיים גובה השכירות. נוסף על כך, לא נסתפק בהצהרת הדייר לבדה, נבקשה תלושי שכר כנגד שלושת החודשים האחרונים לפחות. יש לוודא תאריכים על מנת לא להתבלבל בניירת לא עדכנית.

4. האם המועמד יכול להציג לנו המלצות? אם המועמד יכול לספק הפניות של בעל הבית לשעבר או המעסיק, הם נוטים להיות בחירה טובה. במידה ואין למועמד המלצות והחלטת "להחליק" את העניין, קח בחשבון שיכול מאוד להיות שאתה הבא בתור שלא יספק עבורו המלצה בעתיד.

5. האם למועמד בע''ח? באם כן, יש לקחת פיקדון נוסף עבור נזקים פוטנציאליים כמו החלפת שטיחים בגין צרכים, או חפירת בורות בחצר.

בדיקת רקע

לאחר שניפינו מועמדים בלתי רצויים, ניתן לבצע את כל בדיקות הרקע הדרושים על הדייר אפילו בלי לפגוש אותו. הדבר כולל אימות של הפריטים הבאים: שם, מעסיק, הכנסה, היסטורית אשראי, פינויים קודמים, פשיטות רגל או הגבלות פיננסיות, רישום פלילי.

ודא שאתה לא מפלה במהלך הסינון מראש. קח את המידע הנ''ל בחשבון אך היה פתוח לאפשרות של השכרה לדיירים שהיו להם פינויים בעבר, פשיטות רגל, וכו'. תקלות בעבר לא מעידות בהכרח שהם לא יהיו דיירים טובים בעתיד. אתה מוזמן לשאול אותם על כל הפרטים, כגון יחסים רעים עם בעלי הבית בעבר – תתפלאו אבל יש גם בעלי נכסים ולא רק דיירים בעייתיים. אולי הבעיה לא הייתה בדייר אלא בבעל הבית שלא הקפיד לתחזק את הבית בצורה ראויה למגורים.

פרטים טקטיקות סינון מרחוק נוספות

בשלב זה, נותרים המועמדים הרציניים ביותר והאפשרויות המעשיות ביותר. אבל יש צעדים נוספים שאתה יכול לקחת כי אתה לא יכול לפגוש אותם כדי להראות להם את הדירה.

פגישה עם מכר של המועמד. חברים של מישהו ומכריו יכולים לעתים קרובות להעיד על האופי שלהם, כך שאם הם יכולים לשלוח מישהו לפגוש אותך לבדוק את הדירה עבורם, זה יכול להיות מועיל עבור שניכם.

הגדר פגישה ב- Skype. פגישות סקייפ הם דרך מצוינת לפגוש מישהו כמעט ולקבל תחושה של מי הם ואיזה סוג של דייר הם יהיו. זוהי גם דרך מצוינת לתת להם סיור וירטואלי של הנכס כדי לוודא שהם יהיו מרוצים ממנו.

בדוק את הפרופילים החברתיים שלהם. אל תפחדו לבקש את חשבונות המדיה החברתית שלהם - ככה אתה יכול לאמת תמונות כדי לוודא שהאדם שאתה נפגש עמו בוידאו הוא אכן אותו אחד שאת המידע הפיננסי שלו ואת הרקע הפלילי שלו אתה בודק. אם המועמד בעל אופי מכובד, לא יהיה אכפת להו לחלוק את המידע הזה. לדוגמא, אם המועמד תומך טרור במדיה החברתית, הוא יסרב לתת לנו את הפרופיל האישי שלו על המקום. נוכל לקבל קצת מושג על אופי הדייר המועמד.

אם יש לך ספקות לגבי דייר פוטנציאלי, לך עם האינסטינקטים ותחושת הבטן שלך והמשך לחפש מישהו אמין. בימים אלו, ניתן לקבל תחושה מדויקת למדי של אופי המועמד ואת היכולת שלו לעמוד בתשלומים גם מבלי לפגוש אותו באופן אישי. אם תנקוט באמצעי הזהירות שפורטו לעיל, אתה יכול לזכות בסופו של דבר בדייר הגון ואמין למשך שנים רבות, שישמור על ההשקעה שלך ויאפשר לך לעסוק בעניינך, מבלי דאגה.

כמו שלמדנו בצבא, אם יש ספק – אין ספק.

הקפדה על הכללים הנ''ל יביאו לבחירת דייר איכותי

INVESTERN© כל הזכויות שמורות ל

  • Google Places Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • LinkedIn Social Icon