שוק הבניה החדשה בארה"ב

מה יכול להיות יותר כיף מלהוציא דירה "חדשה מהניילון"? אמנם העלות גבוהה יותר מנכס משומש, אבל האם הוא מחזיר את ההשקעה בטווח הארוך? האם זה משתלם לרכוש בית חדש בארה''ב? בואו נבדוק.



מאז תקופת המשבר הגדול ב-2008, לא היה צורך לבניה עקב העובדה שמחירי הנדל''ן ירדו מתחת לעלות הבניה. כך יצא שרכישת בית הייתה זולה יותר מבנייתו, ולכן לא הייתה כל הצדקה כלכלית לבניה, במיוחד לא למשקיעים. כיום, 10 שנים לאחר המשבר, נוצר ביקוש כבוש לבתים חדשים ומחסור חמור בהיצע. הדבר הוביל לעליות מחירים במגזר הבתים החדשים, ובנוסף להקלות המיסוי שהנשיא טראמפ מנהיג, ארה''ב נכנסה לתקופת שגשוג מחודשת והקבלנים חוגגים. בארה''ב לא הייתה קיימת תרבות של רכישה "על הנייר" אבל בעקבות עליות המחירים, התושבים רוכשים בתים עוד לפני אישור האכלוס ורק כדי לקבע את מחיר הרכישה. כאשר שוק הנדל''ן בעליה, גם הבנקים גם רוצים את הנתח שלהם וגם הממשלה רוצה להחזיר את האזרחים להיות בעלי נכסים, על מנת שלא יהיו נתמכים בגילאים מבוגרים. הבנק הפדרלי נתן שורה של הקלות וגופי המימון הגדולים פתחו את שעריהם שוב בפני אלו שנפגעו מהמשבר לפני עשור. אזרח אמריקאי יכול לקבל עד 90% הלוואה ואף בהלוואות FHA ניתן לקבל 95%-97% משכנתא עבור רוכשי דירה ראשונה. כלומר, 12,000$ מקדמה על בית בשווה 185,000$. לכן יוצא שהדייר מחזיר פחות מ-800$ במקום לשכור את הנכס בכ-1,300$ בחודש. לא צריך להיות מדען טילים כדי להבין שהדבר מוביל לביקוש מאוד קשיח בשוק הנדל''ן בארה''ב. כיום הריבית הממוצעת בארה''ב למשכנתאות עומדת על 4.9%, המשקפת החזר חודשי של 400$ עבור על 100,000$ הלוואה. בהלוואת מסוג FHA ניתן אשר נמוכה יותר מהתשואה המקובלת עבור נדל''ן. אם נבצע את החישוב הבא, נגלה כי נכון להיום, לאזרח אמריקאי משתלם יותר להיות בעלים של נכס ולשלם עליו משכנתא, מאשר לשכור. הבנקים מאפשרים הלוואה עבור החזר של 28%-34% מההכנסה של הלווה, הדבר נקרא LTV. לכן משפחה המשתכרת 2,300$ ומעלה, יכולה להרשות לעצמה בית ביתר קלות. כדי לסבר את האוזן, משפחה המשתכרת 2,500$ בחודש מכניסה 30,000$ בשנה, בעוד שההכנסה הממוצעת של מעמד הביניים עומד על 50,000$. מכך ניתן להבין כמה אטרקטיבי לאזרח לרכוש נכס בארה''ב כיום.

לאחר שהבנו את הלך הרוחות בארה''ב כיום, בוא וניכנס לפרטים טכניים יותר.

משך הזמן לבניית בית פרטי בארה''ב בממוצע הינו 6-8 חודשים. אנו ממליצים לבנות בשיטת בניה CBS ולא מעץ. אמנם עלות העץ נמוכה מבלוקים באופן משמעותי, אך עלות התחזוקה של העץ לאורך זמן גבוהה מאוד. בנוסף בתי עץ פחות עמידים בנזקי אקלים ורעידות אמדה, ובעיקר לא משביחים בערכם כי נחשבים מיושנים. הדבר חשוב במיוחד כאשר רוכשים בערים בהן פוגעות סופות באופן קבוע.

תשלום אגרה וקבלת היתר לבניה לוקח מספר שבועות עד חודשיים, והתהליך אינו מסובך לאדם מנוסה.

בגמר הבניה אנחנו בעלים גאים של בית חדש "מהניילון" עם אחריות קבלן ל-10 שנים.

הוצאות התחזוקה הגדולות בנכסים משומשים הן לתיקון מערכות הבית כגון צנרת, חימום, קירור וגג. "הפתעות" מסוג אלה מאלצות את בעל הנכס להוצאות גבוהות ופוגעות בתשואה השוטפת של ההשקעה. בבית חדש כל המערכות בו חדשות, מה שמקנה לנו 15-20 שנים של שקט, בהם לא צפויות להיות בעיות תחזוקה מהותיות בנכס. ב-10 השנים הראשונות קיימת אחריות מהקבלן אשר מכסה את רוב הליקויים, ככל שיהיו. מהניסיון שלנו, בד''כ אין תקלות מהותיות מסוג זה ובעיקר מעט מאוד משקיעים מחזיקים בנכס ספציפי במשך 10 שנים. לרוב, עושים את הרווח וממשיכים לעסקה הבאה.

ברכישת בית "על הנייר" ניתן לקבל הנחה משמעותית של 10%-15% משווי השוק. לאור הביקוש הגבוה בבניה חדשה היום בארה''ב ולאור עליות המחירים, יוצא שבתום הבניה הבית השביח את ערכו בכ-30% ממחיר הרכישה, וזאת ללא כל התערבות מצדנו. כאן המשקיע משחק תפקיד של יזם בעצם.

רכישה על הנייר נקראת OFF PLAN ומכירה ב"מפתח" נקראת Turn key או Move In Ready.

עסקה כזו מתאימה למשקיע המחפש להגדיל את ההון העצמי שלו, ולא מעוניין בתזרים מזומנים קבוע, ונקראת עסקת "פליפ" FLIP או "אקזיט" EXIT. עסקאות רווח הון מתאפיינות ברכישה מתחת למחיר השוק ומכירה במחיר השוק. בעוד שלעסקאות אלו סיכון משלהן, כדאי לזכור שיש גידור מסוים במקרה של ירידת מחירים, כי הרכישה בוצעה בהנחה משמעותית ממחיר השוק, ולא ייווצר הפסד במקרה זה.

באופן טבעי, מחירי בית חדש יהיו גבוהים ממחירי בית משומש, אך יש יתרונות בצורת שוכר איכותי יותר, שכירות גבוהה יותר, עליות מחירים ועוד. נסכם את הדברים:

יתרונות

1. אחריות קבלן ל-10 שנים – כל תקלה במבנה ותשתיות מכוסה ע''י הקבלן, ואפילו מוצרי חשמל מגיעים עם אחריות ל-5 נשים.

2. אין תיקונים, ראש שקט, נטו זה נטו - אין "הפתעות" לא נעימות לתורך תחזוקה של הנכס.

3. איכות שוכר גבוהה יותר – משפחה מבוססת יותר, תוכל להרשות לעצמה בית חדש.

4. עליית ערך משמעותית – המחירים לבתים חדשים עלו בשנה האחרונה בצורה מסחררת בגובה 15%-19% וזה המון.

5. סחירות גבוהה, נכס מבוקש – בניגוד לנכסים זולים וישנים שנרכשים רק ע''י משקיעים לצרכי תזרים מזומנים, נכסים חדשים נרכשים גם ע''י תושבים מקומיים המעוניינים לגור בהם. כך אנו מייצרים נזילות השקעה, כי נתח השוק של הרוכשים הפוטנציאליים שלנו גדול יותר משמעותית. קיימת גם האפשרות שהשוכר שלנו יחליט לרכוש את הנכס מאתנו. זה האקזיט הכי טוב שיש.

6. רכישה מתחת למחיר השוק – על מנת להיות תחרותי ולהתמודד בשוק, בתים לא מוכנים יעלו פחות מבתים מוכנים ברמות של 10%-15% ממחיר השוק.

7. איכות בניה משופרת לעומת נכסים ישנים – עם השנים הבניה מתקדמת ועומדת בתקנים מחמירים יותר. בעוד שפעם בנו את כל הבית מעץ, כיום רק חלקים מסוימים נבנים בעץ וכל הקירות החיצוניים עשוי בלוקים כמו בארץ.

8. הלוואות – ניתן לקבל הלוואות בגין נכסים חדשים ואיכותיים, מה שלא ניתן עבור נכסים זולים יד2. הבנקים בארה''ב מבינים עסק ולכן מעריכים נכסים טובים, אמינים ויציבים ולא נכסים מיושנים וזולים. זאת בעקבות העובדה שנכס זול משוכר בזול ומושך דייר בעל יכולת כלכלית ירודה בעל סיכון גבוה לעמוד בתשלומים. בנוסף תיקונים לא צפויים בנכס יכולים לפגוע משמעותית בהכנה מהבית ואף להביא להפסד כלכלי במקום לרווח. במקרים כאלו הבנק לא מעוניין לקחת סיכון שהלווה לא יעמוד בתשלומים מהסיבות הברורות לעיל.

חסרונות

1. המתנה להשלמת הבניה, אם קונים "על הנייר" – בתקופה הזו אין לנו הכנסה מהנכס כלל, ואולי אפילו הלוואה שלקחנו לצרכי הבניה. במקרה כזה חשוב להקפיד שהכסף יופקד בחשבון נאמנות ESCROW ויעבור לקבלן בשלבים לפי קצב התקדמות הבניה ולא במכה אחת. הקפדה על העיקרון הנ''ל ימנע מאתנו להפסיד את הקרן ולהיתקע עם בית לא גמור או יותר גרוע, סתם קרקע.

2. תשואה שוטפת נמוכה יותר לכאורה – בעוד שנכסים ישנים מניבים מעל 10% תשואה ברוטו, בשכונות חדשות התשואה המתקבלת היא 6%-8%. אמנם התשואה החודשית בבתים חדשים נמוכה יותר, אך התשואה המצרפית (שוטף + השבחה) גבוהה יותר. הכסף הגדול טמון בעליות הערך של הנכס ולא בתשואה השוטפת ממנו. קחו לדוגמא את התקופה האחרונה בישראל בה נכסים עלו במחירם כ-10% בשנה, אך השכירות לא עברה את ה4% תשואה בתרחיש אופטימי. עוד נזכור כי ככל שההשקעה שלנו גדלה, הערך הכספי בעליות הערך גדל. ניקח תרחיש אופטימי שהנכס שלנו בפריפריה שעלה לנו 50,000$ משנת 1920 השביח בערכו 10% בצורה פנומנלית, מה שמביא לרווח של 5,000$ בסה''כ. נכס שעולה לנו 150,000$ ועולה 10% בשנה, יביא לרווח של 15,000$ שזה כבר סכום משמעותי, בעיקר אם לקחנו הלוואה והשקענו מחצית מערך הרכישה במזומן.

3. עלות רכישה גבוהה יותר –משקיעים ישראלים אוהבים להשקיע כמה שפחות ולהרוויח כמה שיותר. רוב הנכסים אשר משווקים לקהל מסוג זה הינם בתים יד2 מסוג "סינגל פמילי" ישנים, הנמכרים סביב ה-50,000$ וניתן אפילו לקבלו בהלוואה לכל מטרה מהבנק כאן בישראל. בתים חדשים מוכנים עולים כ-200,000$ וזה כבר סכום שלא יושב לכל אחד בבנק וגם לא קל ללוות. כאן אכן הדלת נסגרת עבור המון משקיעים שלא ביכולתם לעמוד במחיר רכישה כזה, אך בוא לא נשכח שבקנה מידה עולמי ואפילו כאן בישראל, אין בתים פרטיים חדשים שנמכרים בפחות ממיליון ש''ח באזורי ביקוש. איפה עוד תקנו בית פרטי ב-700,000 ש''ח?

4. פחד להיתקע עם בית לא גמור או בלי כסף – כמו בכל עסקה, אם נשלם מראש ניכנס לעסקה בעמדת חולשה. חשוב להקפיד על הסכם בניה שמיטיב עם המשקיע שיוזם את הבניה באמצעות הקבלן. נדאג לשלם לקבלן בפעימות ורק לאחר שבנה את שהתחייב לו, ואז ימשיך לשלב הבא.

לסיכום, בניה חדשה הינה הטרנד העכשווי בשוק הנדל''ן האמריקאי.



INVESTERN© כל הזכויות שמורות ל

  • Google Places Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • LinkedIn Social Icon